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Immobilier: que contient le nouveau bail obligatoire?


Au Québec, l’utilisation du formulaire de bail de la Régie du logement est obligatoire depuis 1996, pour tout contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire résidentiel. Depuis le 24 février dernier, un nouveau formulaire de bail obligatoire est entré en vigueur. Il doit être utilisé par les propriétaires pour tous nouveaux locataires (ou pour tout nouveau bail conclu avec le locataire actuel). Quelles sont les modifications et nouvelles dispositions?

— Le délai d’avis pour la résiliation du bail pour l’un des motifs prévus à la loi, notamment en cas de violence, de décès ou pour une personne âgée admise dans une résidence privée pour aînés ou dans un CHSLD passe de 3 à 2 mois.

 

— Le montant du loyer total doit bien sûr être indiqué, mais il doit maintenant être ventilé, et le coût des services doit être clairement indiqué. Dans les cas de résiliation du bail d’une personne qui habitait dans une résidence privée pour aînés, il sera plus facile de voir à combien s’élève le montant du loyer, sans les services, qui doit être payé au locateur après le départ du locataire.

 

— L’inclusion de l’annexe 6 est obligatoire lorsque des services additionnels particuliers (repas, soins infirmiers, buanderie, autres) sont offerts aux locataires en raison de leur condition personnelle, comme l’âge ou un handicap. Cette annexe a été modernisée, elle est maintenant plus claire et plus détaillée.

 

— La section G, qui impose aux propriétaires d’inscrire le plus bas loyer payé pour le logement au cours des 12 mois précédant le début du nouveau bail, est maintenant plus visible – de même que la mention des droits que cette déclaration ou son défaut confèrent aux locataires. Les associations de locataires se réjouissent de ce nouveau visuel, même si elles doutent que les propriétaires remplissent leur obligation. Pour cette raison, les associations de locataires réclament depuis de nombreuses années, l’enregistrement obligatoire du prix du logement dans un registre des loyers pour permettre aux locataires de refuser une hausse abusive de loyer. De leur côté, les propriétaires auraient souhaité l’abolition de la section G; leur association prévoit aussi qu’ils seront nombreux à ne pas compléter cet avis au locataire…

 

— Deux modèles d’avis ont été ajoutés : l’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail et la réponse du locataire à l’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail. Concernant l’avis d’augmentation, trois formules sont proposées pour informer le locataire : le propriétaire optera pour indiquer le coût du nouveau loyer, le montant de l’augmentation ou le pourcentage d’augmentation. Bankovnictví . Cette dernière formule a le défaut de ne pas indiquer le nouveau coût du loyer. L’utilisation de ces modèles d’avis n’est pas obligatoire; c’est malheureux puisqu’ils rappellent aux locataires que les modifications s’appliqueront automatiquement s’il ne répond pas à l’avis.

 

— De nouveaux tableaux détaillent les différents délais d’avis (non-reconduction, modifications, reprise de logement, éviction) et de réponse.

 

— Le mode de paiement : Sous le montant du loyer doit être indiqué le mode de paiement sur lequel s’entendent les parties au bail. Le formulaire avise clairement que le propriétaire ne peut exiger la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. La possibilité pour les parties au bail de s’entendre sur la remise de chèques postdatés est toutefois prévue : les deux parties au contrat n’ont qu’à cocher et initialiser cette mention. Les associations de propriétaires et de locataires s’entendent pour déplorer cette section du nouveau bail. Pour l’une, la possibilité de refuser cette exigence est trop visible, pour l’autre, la possibilité de conclure tel mode de paiement est trop explicite.

 

— La question de la solidarité entre colocataires est parfois épineuse: la section H du nouveau bail invite à inscrire clairement le statut de chaque signataire et, le cas échéant, à indiquer explicitement la solidarité entre locataires, et y apposer leurs initiales. Dorénavant, le locateur aura bien du mal à invoquer la solidarité si cette section n’est pas complétée. Les associations de locataires estiment d’ailleurs que cette seule case à cocher facilitera la tâche aux propriétaires.

 

Il faut savoir que la responsabilité des obligations liée à un bail signé par plus d’un locataire est habituellement conjointe, chacun des locataires n’étant tenu que pour sa part. Avec l’accord des parties, la responsabilité peut devenir solidaire, chacun des locataires s’obligeant à assumer la totalité des obligations du bail. Les propriétaires n’ont pas trouvé d’aspect négatif à cette modification…

 

— Dans la section où est indiquée la durée du bail, on trouve un renvoi aux exceptions sur lesquelles une des parties au bail pourra s’appuyer pour y mettre fin unilatéralement. Par exemple : Un locataire peut résilier son bail (avec un préavis de deux mois) si sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec elle est menacée en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers.

 

Le nouveau bail incorpore désormais des mentions sur les nouvelles dispositions législatives adoptées au fil des dernières années et indique clairement, dans une colonne adjacente, les droits et les obligations des locataires relativement à chaque section. Le nombre de mentions auxquelles il faut apposer ses initiales a augmenté, permettant d’attirer l’attention du signataire sur des dispositions importantes.

 

Retenez bien que l’utilisation de ce bail n’est pas une option, lorsqu’il s’agit de location de logement : son usage est obligatoire.

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