• Facebook Multiimmo Gisèle Auger
  • Linkedin Mathieu Leclerc

© 2023 Multiimmo Gisèle Auger

11 QUESTIONS A POSER à VOTRE COURTIER AVANT D'ACHETER AVEC LUI!


10 questions avant d'acheter

1. Quelle est la différence entre la valeur marchande et la valeur économique?


La valeur marchande est la valeur des comparables vendus sur le marché alors que la valeur économique se calcule sur les revenus et les dépenses de l'immeuble.


2. Comment se calcule la valeur économique? 2 étapes:


Etape 1: Calculer les revenus nets d'exploitation: Revenus - (Dépenses réelles + Dépenses normalisés SCHL) = Revenu net d'exploitation


Etape 2: Calcul de la valeur économique = Revenu net d'exploitation / Taux de capitalisation ou TGA 


3. Quelles sont les banques qui financent à la valeur marchande et quelles sont celles qui financent à la valeur économique?


RBC finance à la valeur marchande parfois Desjardins pour certain clients. Toutes les autres banques financent habituellement à la valeur économique


4. Quelle est la mise de fonds requise pour l'achat d'un immeuble à revenu commercial?

La banque financera toujours le moindre montant entre la valeur économique et la valeur marchande. Par exemple si la valeur économique est plus élevée que la valeur marchande, la banque financera la 25% de la valeur marchande. Il vous faudra donc mettre la balance entre les deux valeurs. 


En financement conventionnel: 25% de mise de fonds 


En financement SCHL: 15% de mise de fonds


5. Qu'est ce que la banque va financer? La valeur marchande ou la valeur économique?


Une banque financera le moindre de la valeur entre la valeur marchande ou la valeur économique. L'acheteur devra mettre la différence comme mise de fonds pour le financement.


6. Devrais-opter pour un financement SCHL ou conventionnel?


Si vous souhaitez garder l'immeuble sans faire de refinancement hypothécaire rapide et que vous disposez de moins de mise de fonds, un financement SCHL est préférable.


Si vous avez une stratégie d'optimisation de votre immeuble et que vous souhaitez faire de multiples acquisitions dans les prochaines années un financement conventionnel sera préférable car les pénalités de remboursement seront moins élevées.


7. Qu'est-ce que l'optimisation d'immeubles à revenus et à quoi sert l'optimisation


L'optimisation d'immeubles à revenus et le processus par lequel on augmente les revenus d'un immeuble et on en diminue les dépenses pour améliorer le NOI (net operating income) ou en français le revenu net d'exploitation.


L'optimisation permet d'avoir plus de cash flow et d'avoir un effet de levier (création de valeur) dans le cas ou vous souhaitez acquérir d'autres immeubles. Vous pourrez grâce à une stratégie d'optimisation aller rechercher votre mise de fonds


8. Qu'est ce que la conformité d'un immeuble? La vérifiez vous et comment?


La conformité d'un immeuble est la vérification que le nombre de logements construits et les marges de constructions ont été respectées et ont étés obtenus avec des permis de construction.


En cas de non conformité d'un immeuble ou de droit acquis il est possible qu'un immeuble non conforme qui passe au feu n'ai plus le droit d'être reconstruit avec le même nombre de logements. Cela aura un impact considérable sur la valeur de l'immeuble. La seule manière pour vérifier la conformité d'un immeuble est de se déplacer à l'urbanisme pour vérifier les permis, les titres et la règlementation municipale


9. Dans quel cas devrait-on demander une assurance titre?


Dans le cas ou un bâtiment est non conformeDans le cas ou un bâtiment à des empiétements. C'est habituellement le vendeur qui paie les assurances titres


10. Comment calculer l'optimisation potentielle et la valeur future d'un immeuble à revenus?


💥 On calcule les loyer optimaux du secteur en se fiant aux bases de données de Zipplex.

💥 On calcule les revenus nets potentiels d'exploitation et la valeur économique potentielle.

💥 On calcule le cout des travaux.

💥 On vérifie que le cout des travaux n'est pas supérieur à la valeur économique potentielle pour ne pas sur-investir dans un immeuble dans lequel on ne sera pas capable d'aller récupérer l'argent investi


11. Quelles sont les dépenses normalisées SCHL et en quoi consiste t'elle?


Les dépenses normalisés SCHL sont des pourcentages de revenus qui sont pris en compte pour le financement comme des dépenses reliées à l'exploitation et à la gestion d'un immeuble.


Ces dépenses normalisés vont avoir un impact sur la valeur économique de l'immeuble. Selon la gestion que vous avez de votre immeuble il peut ne pas y avoir de frais de conciergerie ou d'inoccupation et mauvaises créances.


Les dépenses normalisées sont


1. Entretien & réparation

2. Conciergerie

3. Gestion - Inoccupation & mauvaises créances.


Les montants des dépenses normalisés varient selon le nombre de logements