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ACHETER SANS MISE DE FONDS ou avec une BPV?

Mis à jour : 8 avril 2019


Vous êtes nombreux à suivre différentes formations et à nous écrire en nous disant que vous voulez acheter des immeubles à revenus, que vous êtes motivés et que vous n'avez pas de mise de fonds. Aucun problème on vous as convaincu que c'est normal et facile de financer vos acquisitions immobilières avec votre voiture, un prêteur privé ou les 2'000$ qui trainent dans votre REER.


La chose que vous avez tous en commun, c'est que vous avez payé pour suivre des formations qui vous garantissent de pouvoir quitter votre travail dans un laps de temps extrêmement court avec peu ou pas d'argent. Maintenant que se passe t'il dans le monde réel de l'immobilier et est-il possible d'acheter avec peu ou pas de mise de fonds des immeubles à revenus?


Mauvaise nouvelle, pour quelqu'un qui n'a pas d'argent et qui pense acheter un 12 logement en mettant son char en garantie à la banque vous risquez de tomber de haut une fois sorti de votre formation immobilière. Non ce n'est pas possible d'acheter son premier immeuble à revenu avec peu ou pas d'argent, c'est un monde magique avec des licornes qui vous a été vendu. Vous allez à un moment donné ou à un autre avoir l'obligation de travailler pour amasser de l'argent et vous bâtir de l'équité pour acheter votre immeuble.


Le financement magique n'existe pas!

Malheureusement trop de formations vous font miroiter qu'il est possible d'acheter des plex sans rien dans les poches. Nous rencontrons régulièrement des investisseurs qui sont surpris et qui réalisent qu'ils vont devoir amasser du capital ou se trouver des partenaires et qu'une voiture et quelques milliers de dollars ne suffisent pas pour acheter un immeuble à revenus à Montréal.


NOTEZ QUE: Une banque ne prêtera jamais plus de 95% (plus frais de la SCHL) de la plus petite des 2 valeurs suivante: le prix payé ou l’estimation de la valeur marchande de la propriété.


Quelle mise de fond minimale pour un immeuble à revenu RESIDENTIEL en SCHL?

Propriétaire occupant
  • Duplex = 5% MDF

  • Triplex = 10% MDF

  • Quadruplex = 10% MDF

Propriétaire non occupant
  • Duplex = 20% MDF

  • Triplex = 20% MDF

  • Quadruplex = 20% de MDF

Quelle mise de fond minimale pour un immeuble à revenu commercial en SCHL?


NOTEZ QUE: Une immeuble à revenu commercial doit avoir au moins 5 unités locatives

NOTEZ QUE: Il n'est pas nécessaire d'habiter l'immeuble pour avoir un financement SCHL

NOTEZ QUE: Vous devez disposer d'au moins 25% en actifs nets de la valeur de l'immeuble

  • 5+ plex = 15% de MDF (SCHL) de la valeur économique

  • 5+ plex = 25% de MDF (Conventionnel) de la valeur économique

La valeur économique d'un immeuble est différente de la valeur marchande et se calcule sur les revenus & les dépenses!


Qui peut acheter avec des BPV et du financement créatif?


Dès lors que vous commencerez à avoir un parc immobilier conséquent et que vous aurez fait vos preuve aux prêteurs ou à la SCHL sur vos compétences en matière d'optimisation, vous pourrez avoir accès à du financement créatif ou à des BPV.


Oui, nous travaillons avec des investisseurs qui achètent en faisant des BPV (balances de prix de vente), mais c'est généralement pour dès immeubles dispendieux ou avec beaucoup de logements qui ont été peu ou pas optimisés.


Oui, il est possible une fois que vous posséderez un parc immobilier assez conséquent d'acheter en refinancant vos immeubles existants sans sortir de mise de fonds, ou en faisant un prêt en collatéral ou encore en utilisant une marge de crédit que vous aurez bâti.


En attendant d'avoir un parc immobilier conséquent, revenez dans la réalité, il n'y a pas de transactions immobilières qui se concluent sans avoir un minimum de capital initial ou de partenaires. Aucune banque ne prendra votre char de 2012 à moitié payé comme garantie pour l'achat d'un 24 logements à 5.4 millions. Donc au lieu de chercher l'impossible commencez à amasser de l'argent et à changer vos habitudes de vie ou à trouver des partenaires pour investir en immobilier!


Investir en immobilier sans capital - Un monde de licornes