Créer son profit a l'achat?

Mis à jour : 5 mars 2019


Vous ne l'avez que trop entendu dans toutes les formations que vous avez suivi pour faire une transaction gagnante, il faut faire son profit à l'achat! Oui c'est vrai à 2000%, mais encore faut-il pour cela sauter le pas et ACHETER!

Prenons l'exemple de Jean. Jean à déjà eu plusieurs immeubles dans le passé et il les as revendu. Il souhaite désormais acheter plus gros et à suivi de nombreuses formations, dans lesquelles on lui a répété de faire son profit à l'achat. Nous sommes en juillet 2016 et Jean chercher un immeuble. Il nous contacte pour travailler avec lui et faire des recherches. Nous lui présentons des biens qui ont des potentiels d'augmentation de valeur, mais Jean dans les négociations préfère souvent laisser tomber la promesse d'achat pour 5 ou 10'000$ plutôt que d'aller à l'inspection et re-négocier après.


En 2016, Jean a une pré-qualification bancaire pour acheter seul, et les taux d'intérêts sont bas. Jean à fait plusieurs dizaines de promesses d'achat mais il trouve toujours que les immeubles sont un peu trop chers et il continue à chercher de son côté, malgré une année de recherches, de visite et d'analyse d'immeubles. Sa mise de fonds est de 20% et il obtient un taux de 2.59% en 2016.

En janvier 2018, Jean nous revient car il n'a toujours pas trouvé d'immeuble à son goût, malgré ses heures de recherche et d'analyse des revenus et des coûts. Cependant les nouvelles règles de financement hypothécaire qui affectent aussi les immeubles à revenus, font que le jean se qualifie désormais avec un taux d'intérêt qui est majoré de 5.34%.

La banque de Jean lui annonce que le taux offert est de 3.34% et le test de simulation utilisera le taux de 5.34% (3.34% + 2%)! Jean en sur-analysant le marché pendant deux ans, ne peut plus investir seul et il doit désormais s'entourer de partenaires pour pouvoir acheter le même immeuble que deux ans plus tôt!



Alors êtes vous vous aussi un Jean? Oui pour faire son profit à l'achat et oui il va vous arriver de payer parfois votre immeuble 10'000$ plus cher que ce que vous auriez espéré! N'oubliez pas que 10'000$ aujourd'hui sur un immeuble que vous arrivez à optimiser pour créer 200'000$ de valeur équivaut 0.5%!!!


N'oubliez pas qu'il vous sera impossible de faire votre profit a l'achat.. si vous n'achetez pas


En multi-logement votre stratégie doit être d'acheter des actifs sous leur valeur marchande ou économique et utiliser la valeur nette réelle du bien acquis (l'équité) pour financer votre prochain bloc!

Et vous? Quelle est votre excuse?

#facile

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