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GENERER 13'500$ AVEC AIRBNB en rénovant votre plex?


Comment utiliser Airbnb dans une stratégie d'optimisation d'immeubles à revenus?

Airbnb est une plateforme qui vous permet de louer votre logement complètement meublé, avec ou sans services à des particuliers ou des voyageurs corporatifs via leur site web. Peu d'investisseurs y pensent, mais AirBnB est une excellente stratégie à utiliser lors d'un processus d'optimisation d'immeubles à revenus. Mais comment et pourquoi?


Lors de l'acquisition d'un immeuble à revenus il peut-être difficile de trouver tous les capitaux d'un coup pour rénover les logements, et le fait d'avoir un immeuble ou des logements vide augmentera le coût des assurances. Ainsi, grâce à Airbnb il est possible de louer son logement meublé, d'en tirer des revenus substantiels durant tout le processus des travaux tout en planifiant l'ensemble des travaux de rénovations pour votre immeuble et en étalant les coûts.

Suivant la taille, le nombre de couchages, la localisation et la qualité des services offerts, vous pouvez louer de 50$ à 1'500$/nuit. Même en louant votre logement à 50$/nuit meublé pour deux personnes, cela vous permet de tirer un revenu de 1'500$/mois pendant vos travaux!


Oui, vous avez bien lu, vous pouvez louer un logement à Montréal jusqu'à 1'500$/nuit Grâce a AIRBNB


Voici les étapes à suivre lors d'un achat ou d'une optimisation d'immeubles à revenus en utilisant Airbnb:

  • Etape 0: Négocier le départ de vos locataires actuels

  • Etape 0 bis: Planifier les travaux - C'est une étape CAPITALE! Travaillez avec un designer et un architecte pour déterminer quels seront les types de travaux, la durée et le time-line à respecter pour chacun des travaux. A quel moment allez-vous refaire la cuisine? La salle de bain etc!

  • Travaux préalables: Comme les logements dans Airbnb sont loués meublés, l'idéal est de faire les travaux de peinture et de changement de sols avant d'y accueillir des voyageurs.

  • Installation des meubles: Meublez vos appartement avec goût, choisissez des meubles de bonne qualité avec une excellente literie. Si vous utiliser Airbnb comme une stratégie à long terme pour optimiser vos immeubles, vous déplacerez les meubles d'un logement à l'autre jusqu'à ce que votre immeuble soit entièrement rénové et puis vous passerez au prochain immeuble.

  • Ajoutez des services: Incluez les mêmes services pour votre Airbnb que pour le reste des logements! Ajoutez du wifi, proposez une télévision intelligente avec Netflix ou Crave TV!

  • Femme de ménage: Voyez votre Airbnb comme un boutique hôtel 5*. Les voyageurs ne doivent pas avoir l'impression d'être sur un chantier de construction! Tout doit être impeccable à l'arrivée de chaque nouveau voyageur.

  • Photographies professionnelles: OBLIGATOIRE, oubliez les photos prises avec votre smartphone! Engagez un professionnel pour faire des photos! Demandez-lui de focaliser sur les détails de la décoration si vous n'avez pas encore de photos finales de l'appartement rénové. Prenez en photo de lit, des éléments décoratifs et des photos des environs. Plus les travaux avancent, plus vous pourrez ajouter des nouvelles photos des éléments rénovés.

Focalisez sur les détails si vous n'avez pas de photos finales!
  • Expérience: Vous vendez une expérience et pas juste un appartement, il peut-être judicieux de tenir un blog sur les environs ou encore de négocier des partenariats avec des commerçants locaux à proposer à vos invités!

  • Tarification dynamique: Au fur et à mesure que les travaux avanceront, vos devriez avoir un nombre croissant de "reviews" et votre appartement aura de plus en plus fière allure. Vous pourrez donc augmenter le tarif de la location au fur et à mesure des mois!

Concrètement pour louer sur Airbnb à Montréal et s'éviter des problèmes, il est plus facile de louer des appartements meublés au mois. Le zonage et les règlements municipaux changent pour chaque arrondissement. Si vous louez à la nuit et que vous voulez avoir un Airbnb légal, il vous faut être localisé dans le bon zonage et avoir un permis de la CITQ (cliquez sur le lien ci-après) http://citq.qc.ca/formulaire/ouverture/


La formule la plus simple est donc de louer au mois. Aussi, voici un exemple de timeline pour faire des travaux & du Airbnb qui ne nécessite pas de travaux de structure:


30 juin: Départ du locataire actuel

  • 1ère semaine juillet - Revenus 0$: Pose des planchers, céramique au sol salle de bain & moulures + remplacement interrupteurs & changement luminaires

  • 2ème semaine juillet Revenus 0$: Peinture complète avec une peinture qui réduit les pertes de chaleur en même temps de type Thermoshield (http://thermo-shield.ca/fr/)

  • 15 juillet - 15 octobre - Revenus 4'500$: Installation des meubles & accueil des premiers locataires. Les mois d'été sont les mois les plus en demande, aussi il est très facile de louer à cette période de l'année avec des tarifs élevés. Ne passez donc pas à côté de ce temps pour louer. En louant durant cette période vous évitez aussi la période des vacances de la construction. En louant 1'500$/mois + frais de ménage, vous venez de récolter 4'500$.

  • 15 octobre - 15 novembre- Revenus 0$ Profitez d'un temps plus mort de l'année pour faire installer la cuisine ou refaire la salle de bain. Une belle cuisine vous permettra d'augmenter vos revenus très facilement! Comme l'hiver arrive, il sera aussi temps de penser à l'installation d'une thermopompe ou de changer les portes et fenêtres qui seraient trop âgées pour économiser sur les frais d'électricité durant l'hiver.

  • 15 novembre - 15 janvier - Revenus 3'000$: Louez durant le temps des fêtes. Il y a toujours de la demande pour des personnes qui viennent en vacances pour voir leurs proches depuis l'étranger!

  • 15 janvier - 15 février - Revenus 0$: Les mois hivernaux sont des périodes plus calmes, autant pour les locations à court terme que pour les entrepreneurs. Un certain nombre d'entrepreneurs auront des prix plus compétitifs durant la saison morte et beaucoup plus de main d'oeuvre disponible. Profitez-en pour faire refaire la salle de bain ou la cuisine (suivant ce que vous avez décidé de faire en 1er) et pour refaire filer l'électricité si nécessaire!

  • 15 février - 30 juin - Revenus 6'000$: Vos travaux devraient-être entièrement terminés pour le logement! Vous pouvez donc louer votre appartement au mois jusqu'au 30 juin avec un contrat et non un bail (pour éviter que le locataire puisse se prévaloir du droit au maintien dans les lieux)! Une autre option est de négocier avec l'un des autres locataires de l'immeuble pour obtenir son départ anticipé et attaquer les travaux de rénovations d'un autre logement plus rapidement!

  • 30 juin: Remettez votre logement en location traditionnelle au prix du marché en y conservant les services que vous avez mis en place (wifi, Netflix, femme de ménage une fois par mois).

  • 1er juillet: Déménagez les meubles dans le nouveau logement à rénover et répétez l'opération!

Optimisez et rénovez grâce à AirBNB

Sur une année, vous venez d'étaler les travaux de rénovations d'un des logements de votre immeuble à revenus et de générer un revenu de 13'500$, tout en gardant un coût des assurances raisonnables! Vous pourrez aussi opter de garder votre appartement en location au mois meublée sur Airbnb pour générer des revenus plus élevés!