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LA MAGIE DE L'OPTIMISATION...

On entend souvent parler de valeur marchande, de valeur économique mais beaucoup plus rarement de la valeur potentielle d'un immeuble. Quelle différence y a t'il entre ces trois valeurs et comment sont elles déterminées?


Gardons en tête que pour le financement, l'institution prêteuse financera le moindre entre la valeur économique et la valeur marchande.



La magie de la valeur potentielle

La valeur économique

La valeur économique d'un immeuble se calcule sur les revenus et les dépenses normalisées selon les barèmes SCHL. Ainsi, grâce à votre état d'exploitation vous serez en mesure de déterminer quels sont les revenus nets d'exploitation.


En divisant le revenu net d'exploitation ou le NOI par le TGA (taux global d'actualisation ou taux de capitalisation) vous aurez la valeur économique de votre immeuble. Grâce à l'effet de levier, en augmentant les revenus et en diminuant les dépenses vous allez créer de la valeur, d'où l'importance d'augmenter les loyers d'années en années.

La valeur marchande/ des comparables:

La valeur marchande est utilisée couramment pour désigner la valeur des immeubles comparables. Aussi, on se sert des 6 derniers mois (à une année) pour déterminer la valeur d'un immeuble. Si il n'y a pas de comparables dans un marché donné, il sera important d'effectuer des ajustements pour calculer le prix du bien.


L'important pour les comparables est d'avoir des immeubles de tailles similaires, de même année de construction ou de rénovations, avec des caractéristiques comparables de localisation. Il est aussi important de bien regarder les dépenses et revenus des immeubles à l'étude pour pouvoir positionner le mieux possible la valeur.

La valeur potentielle:

Parlons de ce dont on oublie trop souvent de parler: La valeur potentielle ou la valeur optimisée. C'est selon nous la valeur que les investisseurs devraient le calculer pour connaître la rentabilité maximale d'un immeuble les analyses de rentabilité d'un immeuble.


La valeur potentielle d'un immeuble est la valeur maximale de l'immeuble une fois que les loyers de l'immeuble ont été augmentés à la valeur réelle du marché.


L'objectif de l'analyse de valeur potentielle est de déterminer selon le secteur quels seraient les loyers maximaux que le secteur serai capable de supporter suite à des travaux d'optimisations. Pour cela, utilisez Mapliv ou Zipplex pour déterminer quels sont les loyers optimaux que vous pourriez atteindre.


Ainsi, vous pourrez calculer le montant des revenus bruts potentiels. Faites le même exercice en utilisant le tableau de l'état d'exploitation en prenant en compte les dépenses normalisés de la SCHL et vous aurez votre revenu net optimal. Divisez ce montant par le TGA pour obtenir la valeur potentielle de l'immeuble.


Prenons l'exemple d'un immeuble acheté avec des revenus de 48'000$.

Valeur économique à l'achat: 723'816$

Au 1er juillet augmentation loyers de 172$:

Valeur économique 773'234$ (+-50k de création de valeur)

Valeur économique potentielle: +-1'870'000$ (avec des revenus de 102'948$)


Si un immeuble est acheté avec des revenus faibles et que vous êtes en mesure d'augmenter les loyers et de diminuer les dépenses, vous venez de créer de la valeur.


Si vous ne regardez que la valeur économique à l'achat l'immeuble vaut:

720'000$


Si vous regardez une optimisation minime de 172$/ mois l'immeuble vaut:

775'000$


Si vous regardez l'optimisation potentielle l'immeuble vaut:

1'870'000$


C'est pourtant le même immeuble qui vaut 1'870'000$.

Magique me direz vous!


Même si vous avez mis 50'000$ de travaux par appartement pour rénover, soit 300'000$ vous aurez quand même crée 1'144'161$ - 300'000$ rénovations = 850'000$ de valeur.


💥 Changez votre manière de calculer

💥 Changez votre perception de l'investissement immobilier

💥 Calculez la valeur potentielle d'un immeuble,

💥 Comprenez les mécanismes de création de valeur

💥 Re-financez vos immeubles en les optimisant

💥 Retirez l'équité crée

💥 Répéter le mécanisme pour acheter de nouveaux immeubles


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