La réalité post-acquisition

Ce week-end j'ai retrouvé un ami qui vient de faire l'acquisition de son premier 6 plex quasiment en même temps que moi. Assis autours d'un cocktail nous avons parlé de la réalité après l'achat d'un immeuble à revenu dont peu de formations parlent.



Aussi, après bientôt deux ans à travailler avec des investisseurs immobilier en herbe et certain plus aguerris voici mon bilan de la réalité post-acquisition:


1. La négociation avec les locataires


Pour optimiser une immeuble à revenu, vous n'aurez pas le choix que de négocier avec les locataires qui viennent avec l'achat de l'immeuble. C'est un peu comme devoir élever les enfants dans autres. Cela peut très bien se passer ou rapidement tourner au cauchemar.


  • Le locataire ne veut pas partir. Pire tous les locataires se liguent et aucun ne veulent partir ni négocier

  • Le locataire est âgé de plus de 70 ans

  • Les locataires connaissent très bien les règles de la régie du logement et les utilisent contre vous

  • Un ancien locataire fait fuir tous les nouveaux locataires

  • Refus des locataires systématique d'augmentation des loyers


2. L'entente avec les partenaires & le niveau d'implication


Avec les prix de l'immobilier il est de plus en plus fréquent que les investisseurs achètent en formant des partenariats. Tout comme les mariages, certains sont magnifiques et d'autres se terminent en divorce.


  • Les partenaires ne s'impliquent pas dans le projet tel que prévu

  • Les partenaires avaient des contacts qui ont disparu ou ne sont pas disponibles une fois l'immeuble acheté (ex. entrepreneurs)

  • Les partenaires n'ont pas les compétences qu'ils avaient décrites initialement

  • Les partenaires ne veulent plus investir de capital

  • Les partenaires veulent vendre leur part plus rapidement que prévu


3. Les municipalités et les permis de travaux


Vous avez enfin négocié le départ des locataires et vous êtes prêts à entamer des travaux de rénovations majeures. Vient donc le merveilleux moment de présenter votre projet de rénovation à la municipalité. Certaines d'entre elles sont plus souples et plus rapides que d'autres.

  • La municipalité met plusieurs mois à vous délivrer les permis de construire

  • La municipalité vous oblige a ajouter des stationnements ou à payer le différentiel

  • La municipalité vous oblige à avoir un certain pourcentage d'espace vert

  • Le comité d'urbanisme vous interdit des travaux en facade

  • Le comité d'urbanisme vous oblige à installer uniquement un certain type de porte, fenêtre, revêtement ou escalier

  • Le comité d'urbanisme ne valide pas les travaux en facade et vous oblige à recommencer

  • L'inspecteur de la ville qui vous oblige à faire des travaux sécuritaires pour répondre aux normes incendie


3. Le découverte du coût des travaux CCQ


Après avoir négocié le départ des locataires et finalement avoir obtenu les permis pour les travaux vous réalisez que vous avez l'obligation de faire des travaux CCQ, CCQuoi? Une petite surprise qui vient considérablement gonfler la facture des travaux si vous rénovez un immeuble à revenu de 5 logements et plus. Vous apprendrez très vite qu'il est interdit de faire des travaux par vous-même si vous n'avez pas les cartes de compétences nécessaires. Ainsi vous pouvez vivre:

  • Des avertissements

  • La fermeture complète du chantier

  • Des dénnociations de la part de voisins ou locataires mécontents

  • L'obligation de faire appel à des entrepreneurs qui déclarent les travaux CCQ

  • Des vérifications de chantiers par des inspecteurs plus fréquentes


4. Le financement des travaux & le budget "surprises"


Afin de remettre vos logements sur le marché, vous n'avez pas d'autre choix que de faire des travaux de rénovations. Les loyer que vous percevez ne sont pas terribles et vous n'avez pas d'autre choix que d'en passer par là. Comme la plupart des investisseurs, il vous faudra trouver une solution pour les financer. Mais il peut arriver que:

  • Votre banque refuse de financer les travaux de rénovation

  • Le départ des locataires et le "cash for keys" vous as couté plus cher que prévu?

  • Vous devez faire appel à un prêteur privé pour faire les travaux à un taux variant entre 9 à 15%?

  • Vous n'arrivez pas à obtenir la marge de crédit que vous pensiez obtenir?

  • Vos partenaires ne veulent pas débourser l'argent pour faire des travaux

  • Vous avez omis de vous garder une réserve pour le budget surprises et vous découvrez que toutes vos salles de bain ont étés mal faites et qu'il y a des infiltrations d'eau partout! SURPRISE!


4. Les problèmes avec les entrepreneurs - Fournisseurs


Il n'est pas rare lors de chantiers, d'avoir des problèmes avec les entrepreneurs. A quoi devez-vous vous attendre?

  • Les matériaux - cuisines sont back order. Il faut attendre ou payer plus cher pour avoir quelque chose de similaire à l'intérieur des délais prévus

  • La coordination entre les différents corps de métiers ne fonctionne pas. Le chantier est à l'arrêt total parce que l'électricien ne peut pas venir

  • L'entrepreneur général en charge des travaux à des retards sur un autre chantier et fait passer le tiens après

  • L'entrepreneur ne fait pas ce qui a été prévu dans le contrat

  • L'entrepreneur installe les mauvais matériaux dans la mauvaise pièce

  • Il y a des intempéries qui font qu'il est impossible de continuer le chantier

  • La soumission de l'entrepreneur augmente à cause des "surprises" dans les murs


5. Assurances, vol & vandalisme


Saviez vous que le coût de l'assurance d'un immeuble entièrement vide est démultiplié? Pour les assurances, assurer un immeuble vide ou vacant représente un plus grand risque car personne n'est sur place pour signer un feu, du vol ou du vandalisme. Aussi, en étant pas présent 24/24 sur un chantier il n'est pas rare de:


  • Se faire voler des matériaux la nuit (portes, fenêtres, gypse, tuyaux de plomberie

  • D'avoir du vandalisme sur vos chantier avec des entrées par effraction

  • D'avoir la visite nocturne d'anciens locataires qui ont gardé les clefs

  • D'avoir l'intrusion d'animaux nuisibles (rats, marmottes, raton laveurs)

  • D'avoir l'intrusion de squatteurs qui décident que votre chantier est leur nouvelle maison

  • L'assurance met un temps infini pour vous rembourser et estimer les dégâts qui sont arrivés en cours de chantier.


6. La location des appartements rénovés


Ca y est. Vous avez terminé les travaux et le moment est venu d'optimiser votre immeuble, de remettre en marché les logements après les rénovations. Certes, avec les négociations qui ont pris plus de temps, les permis de construction qui ont tardé à arriver et les problèmes avec les entrepreneurs vous avez pris du retard.


  • Les logements sont mis en marché trop tard et vous êtes obligés d'offrir un ou plusieurs mois de loyer gratuit pour louer

  • Vos nouveaux locataires se sont découverts une passion pour la batterie et dérangent tous vos autres locataires

  • Bien que cela soit interdit par votre règlement d'immeuble, vos nouveaux locataires décident d'adopter deux chiens et deux chats à la SPCA.

  • Vos nouveaux locataires ont décidé de contester le montant du bail dans les délais prescrits par la loi suite à la signature. Vous vous retrouvez à la régie du logement.

  • Vos nouveaux locataires décident au bout de quelques mois que l'appartement n'est pas fait pour eux. Ils ont entretemps décidé de repeindre le logement de toutes les couleurs de l'arc en ciel. Encore une fois vous aviez interdit cela dans le bail

  • Vos nouveaux locataires avec un crédit irréprochable. Ils ont décidé de sous-louer votre logement sans votre accord. Votre appartement s'est transformé en piquerie/ maison de passe


7. L'augmentation des taxes


Enfin, tous vos nouveaux locataires ont emménagé dans l'immeuble. Vous avez réglé les problèmes les uns après les autres et votre compte en banque commence à se remplir à nouveau.


C'est précisément à ce moment là que l'évaluateur agrée de votre ville vous contacte pour savoir si vous avez fini les travaux de rénovation. Vous recevez quelques mois plus tard une belle facture de la part de la municipalité pour vous aviser que les taxes ont augmenté suite aux travaux d'amélioration que vous avez faits.


8. Le refinancement hypothécaire


Le temps est venu de récupérer l'argent que vous avez investi dans votre immeuble et de refinancer. Comme vous souhaitez garder votre immeuble sur le long terme, vous décidez de faire un refinancement SCHL sans avoir 2 années d'états d'exploitation à présenter.


  • Vous aviez oublié de calculé le montant de la pénalité hypothécaire à payer pour un refinancement hypothécaire anticipé

  • La SCHL refuse de prendre en compte les loyers car vous n'avez pas 2 ans d'état d'exploitation.

  • Les taux d'intérêts ont augmenté et la valeur de votre immeuble à par le même fait perdu de la valeur

  • Vous ressortez avec un capital moindre que ce que vous aviez initialement calculé.


Il est trop souvent vanté dans les formations que l'achat d'immeuble à revenu peu se faire sans aucun capital et avec peu de connaissances. L'investissement immobilier demande à la fois du capital, des connaissances et un excellent réseau de contact. Il est impossible prévoir tous les aléas qui peuvent subvenir lors d'un processus d'optimisation d'immeuble à revenus, mais il existe des spécialistes qui peuvent vous aider à faire des acquisitions plus intelligentes que d'autres!

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