Nous écrivons régulièrement des articles sur l'optimisation d'immeuble à revenus. Mais cela passe par des travaux de rénovations. Combien faut-il compter pour rénover des appartements dans des immeubles à revenus et quelles sont les règles à respecter.
Des règlements différents dans toutes les municipalités
Chaque municipalité a ses propres règlements pour les permis de travaux à obtenir. Les délais varient aussi considérablement d'un arrondissement à l'autre. Prenez le temps d'aller vous présenter directement au comptoir de la direction de l'urbanisme de l'arrondissement dans lequel se trouve votre immeuble. Posez les questions sur le type de travaux qui nécessitent des plans et des permis et les délais pour les obtenir!
Choisir son entrepreneur
Pour rénover un immeuble à revenus vous devez obligatoire faire appel à un entrepreneur qui possède ses cartes de construction. Nous vous recommandons de vérifier si l'entrepreneur que vous choisissez détient les cartes de constructions appropriés pour le type de travaux pour lequel vous l'engagez, qu'il dispose d'une assurance et que sa licence RBC est valide et payée en cliquant sur le lien ci-dessous.
Maitriser ses coûts
Il est très difficile d'avoir un impact sur le cout des travaux des entrepreneurs. La plupart des corps de métiers ont des taux horaires négociés. Ainsi si vous avez un plombier ou un électricien qui vous propose ses service pour 25$/ heure poser vous des questions.
Cependant, en planifiant ses travaux en avance, il est facile d'économiser entre 15 et 25% de la facture sur les matériaux. Toutes les grandes enseignes de rénovations ont tout le temps des rabais allant jusqu'à 25%. En vous y prenant en avance ou en attendant des spéciaux vous pourriez économiser gros!
https://www.pes.rbq.gouv.qc.ca/RegistreLicences
Coût des travaux
1. Esthétique entree de game
Combien budgeter pour des rénovations esthétiques mineures pour un appartement de 850 pc2? Compter plus ou moins 10'000$+ taxes pour refaire faire un appartement avec des matériaux entrée de gamme, sans faire de travaux d'électricité, de structure ou de plomberie.
+- 2'000$ pour repeindre entièrement un appartement en blanc
+- 3'500$ pour une cuisine entrée de gamme avec comptoir stratifié
+- 4'000$ pour refaire une salle de bain complète
+- 500$ pour changer tous les luminaires et les prises électriques
Côté délais - compter 2 à 3 semaines.
2. Esthétique haut de gamme
Pour des rénovations esthétiques majeures de bonne qualité compter un budget de 20'000 à 25'000$ + taxes. Des rénovations esthétiques de bonne qualité incluent le déplacement de murs non porteurs, les remplacement des planchers, la peinture complète, une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain, de l'électricité mineure, l'installation de nouveaux électroménagers encastrés et des comptoirs en quartz ou en granite. La cuisine et la salle de bain ne sont pas déplacées dans une rénovation esthétique haut de gamme.
+- 3'000$ pour repeindre entièrement un appartement en blanc + tirage de joints + réparation complète des murs
+- 6'000$ pour une cuisine ikea (la plus chère) avec électroménagers encastrés
+- 2500$ de comptoirs de cuisine en quartz ou en granite
+- 5'000$ pour refaire une salle de bain complète avec légères modification de plomberie
+- 1'000$ de mise à jour d'électricité et de déplacement des prises des appareils électroménagers
+- 1'000$ de nouvelle plomberie
+- 1'500 à 3'000$ de planchers
+- 1'000$ de calorifères, de lampes, et de remplacement des prises électriques par un maitre électricien et d'installation de thermostats intelligents.
+- 5'000 à 7'000$ de facture de main d'oeuvre pour l'installation par un entrepreneur général RBQ CCQ.
Côté délais - compter 3 à 5 semaines
3. Rénovations majeures qualité condo
Pour des rénovations majeures de qualité condo, tout l'appartement sera dégarni et tous les éléments mécaniques intérieurs et extérieurs seront remplacés. On parle ici de refaire d'arracher tout les murs et en installer de nouveaux en refaisant les divisions, refaire toute la plomberie, l'électricité, la mise au niveau des planchers, installer des nouvelles portes et fenêtres, installer une nouvelle salle de bain et une nouvelle cuisine et les déplacer si nécessaire, insonoriser le bâtiment et remplacer les terrasses arrières par des immenses terrasses 12x12 pied. Pour transformer vos logements et offrir à vos locataires une qualité de vie de condo, il faudra compter 50'000 à 60'000$ par appartement plus les taxes applicables.
Si le bâtiment n'a pas été rénové avant les années 90's, il est fort probable qu'il y ai des traces d'amiante dans les joints ou dans le plâtre. La présence d'amiante et la nécessité de faire appel à des spécialistes pour décontaminer des logements peut considérablement augmenter la facture de rénovation.
Il faut compter environ 10 à 15'000$ pour faire enlever et décontaminer un appartement de 1'000pc2 avec de l'amiante. Un coût à prendre en considération avant d'entamer des travaux de rénovations.
Côté délais - compter 8 à 12 semaines
4. Le budget suprise
Trop souvent oublié, le budget surprise devrait toujours être disponible pour les imprévus qui surviendront pendant les travaux de construction. Mettez de côté 10 à 15% du budget total des travaux de côté pour être prêt à toute éventualité.
Les rénovations sont plus complexes que les constructions neuves. On ne sait jamais ce que l'on va trouver derrière les murs que l'on va ouvrir tant et aussi longtemps qu'on ne les as pas ouvert.
Il peut aussi arriver de tomber sur un inspecteur zelé qui décide de faire fermer le chantier ou que les permis de travaux mettent du temps à arriver. Pendant ce temps là vous devrez tout de même payer l'hypothèque!!!