POULET OU POISSON? TAUX FIXE OU VARIABLE? Eternel dilemme d'investisseur Shakespearien "Là est la Question".
La réponse est: Ca dépends!
Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question, il y a plusieurs situations et plusieurs projets différents et stratégies qui devraient guider votre décision de choisir un taux fixe ou variable au même titre qu'un financement SCHL ou conventionnel. Voici donc les situations qui devraient vous pousser à choisir un taux fixe VS un taux variable:
Taux variable
Qu'est-ce qu'un taux variable? Un taux variable va fluctuer durant la durée du prêt en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Concrètement il y a deux formes de prêts à taux variables:
1. Taux fixe + Taux variable: Dans ce cas il y a un remboursement avec un montant fixe à chaque paiement hypothécaire et des intérêts qui peuvent augmenter ou diminuer. Dans ce type d'hypothèques le montant des remboursements hypothécaires est toujours le même
2. Taux fixe + Taux variable: Une partie des versements hypothécaire est fixe et sera utilisée pour payer une partie du capital à rembourser et la partie variable du prêt sera elle utilisée pour rembourser les intérêts hypothécaires. Dans ce cas, le montant des remboursements hypothécaire vont fluctuer d'un versement à l'autre.
Dans quelles situations est-il préférable d'opter pour un taux variable dans l'acquisition d'un immeuble à revenus?
Achat d'un plex avec des travaux/ à optimiser: Si vous achetez un immeuble à revenus et que vous savez qu'il y a un potentiel d'optimisation ou des travaux, vous pouvez souscrire à un prêt à taux variable à court terme. Une fois que vous avez reloué les logements et augmenté vos loyers, vous pouvez ré-hypothéquer votre immeuble pour bénéficier de l'effet de levier et récupérer votre capital. Cela aura pour avantage de vous éviter d'avoir à payer des grosses pénalités lors du refinancement hypothécaire VS un prêt à plus long terme et à taux fixe.
Flip de plex: Vous savez que vous achetez un immeuble à revenu pour le flipper et le revendre rapidement? Alors l'utilisation d'un prêt à taux variable pourra vous permettre de payer des pénalités beaucoup moins élevées qu'un prêt fermé sur une plus longue période.
Stratégie d'acquisition de portfolio: Si vous savez que vous souhaitez acheter de nombreux immeubles à revenus dans un bref laps de temps, que vous allez optimiser et que vous aurez besoin de refinancer vos immeubles sur des période e temps très courtes (en dessous d'une année), alors optez pour un taux variable à court terme pour minimiser les pénalités du refinancement hypothécaire.
Taux fixe
Un prêt à taux fixe est un hypothèque dans laquelle le prêteur ou la banque consent de vous donner une certaine somme d'argent à un taux d'intérêt qui restera le même pour toute la durée du prêt. Vos remboursement hypothécaires sont divisés en deux parties le remboursement du capital et le remboursement des intérêts.
Au début du remboursement de la dette hypothécaire, vous payez beaucoup d'intérêts et vous remboursez peu de capital. Plus vous avancez dans le temps et plus la dette diminue et moins vous payez d'intérêts. Une plus grande partie de vos paiements hypothécaires sera allouée au remboursement du prêt consenti.
Construction d'un plex neuf: Si vous construisez un immeuble à revenus neuf vous devriez être en mesure de louer les logements au prix du marché une fois ceux-ci terminés. Dans ce cas il est plus logique d'opter pour un taux fixe car vous ne devriez pas avoir à faire d'optimisation ou de travaux majeurs sur les prochaines années.
Financement ou refinancement d'un immeuble optimisé: Dans le cas d'un immeuble à revenu déjà optimisé et n'ayant pas besoin de travaux majeurs un taux fixe sera un choix judicieux.
Enfin il y a aussi d'autres facteurs à prendre en compte. Un taux variable peut-être avantageux selon les conditions économiques. Le problème c'est qu'il est impossible de lire l'avenir et de pouvoir s'assurer que les taux hypothécaire monteront une baisseront. Prenez donc le temps de vous poser les questions suivantes:
Quelle est ma tolérance au risque?
Quel est votre niveau d'endettement?
La fluctuation d'un taux d'intérêt variable vous mettrait-il dans une situation délicate? Si ou à partir de combien de points?
Avez-vous assez de liquidités payer les pénalités de votre prêt à taux variable pour faire un refinancement en prêt en conventionnel en cas de crise économique majeure (hausse majeure des taux)?
Il n'y a aucune réponse juste à cette question, simplement différents projets, différents types d'investisseurs et différentes stratégies d'acquisition de portfolio immobilier qui nécessitent une réflexion au cas par cas!